Покупка недвижимости в Португалии: юридический чек-лист для иностранца (2026)

Любой иностранец может купить недвижимость в Португалии — ограничений по гражданству нет, как нет и требования проживать в стране. До сделки вам понадобится португальский налоговый номер (NIF), а сверх цены следует заложить налог на передачу (IMT), гербовый сбор 0,8 % и сборы — для большинства покупателей жилья, не являющихся резидентами, один только IMT теперь составляет единую ставку 7,5 %. Юрист по закону не обязателен, но нотариус, удостоверяющий акт, не проверяет объект на долги, лицензии и дефекты титула — это работа вашего юриста, а в Португалии неоплаченные начисления следуют за самим объектом.

Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии?

Да. Португалия не ограничивает право собственности на недвижимость для иностранных граждан, и чтобы купить объект, не нужно ни жить в Португалии, ни иметь визу. Покупатели из ЕС и из стран вне ЕС проходят одну и ту же процедуру покупки. Различается налогообложение: размер налога на передачу определяет ваше налоговое резидентство, а не гражданство.

Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Португалии?

По закону — нет. Но роли легко перепутать: нотариус — это публичное должностное лицо, которое удостоверяет, что акт оформлен надлежащим образом. Нотариус не выясняет, есть ли у объекта долги, была ли пристройка узаконена и вправе ли продавец вообще продавать. В Португалии такие начисления, как неоплаченные взносы за кондоминиум и налоги на недвижимость, привязаны к самому объекту, поэтому после завершения сделки они могут стать вашей проблемой. Защищает от этого именно независимая юридическая проверка (due diligence) — и именно поэтому её заказывает практически каждый опытный покупатель.

Кто что делает при покупке недвижимости в Португалии?

Большинство недоразумений возникает из-за предположения, что кто-то другой в цепочке уже проверил объект. В таблице показано, где начинается и где заканчивается каждая роль.

Что нужно, прежде чем покупать? Начните с NIF

Ещё до совершения сделки, открытия банковского счёта и уплаты налогов вам понадобится португальский налоговый номер (número de identificação fiscal, NIF). Нерезиденты обычно назначают налогового представителя, чтобы его получить. Займитесь этим заранее — это самая частая причина задержек, которых можно было избежать.

Какие проверки нужно провести до подписания?

• Certidão Permanente (выписка из Земельного реестра) — подтверждает, кто является собственником объекта и какие ипотеки или обременения на нём числятся;
• Caderneta Predial (налоговый реестр) — официальное описание объекта и его налоговое положение, включая VPT (кадастровую стоимость), которая влияет на размер налога;
• Лицензии — лицензия на использование (licença de utilização), а для старых или перестроенных объектов — подтверждение того, что работы были санкционированы;
• Долги — непогашенные взносы за кондоминиум и налоги на недвижимость, которые следуют за объектом, а не за продавцом.

Запрашивайте свежие выписки, а не копии, предоставленные продавцом или агентом, и сверяйте их с тем, что вы видели при осмотре: застеклённый балкон, переоборудованный гараж или дополнительная спальня, которых нет в лицензии, — это вопрос, который нужно решить до подписания, а не после.

Как проходит процесс покупки?

• Получите NIF и откройте португальский банковский счёт;
• Согласуйте условия и подпишите предварительный договор (CPCV), как правило, с внесением задатка;
• Проведите проверки по реестру, лицензиям и долгам;
• Уплатите IMT и гербовый сбор — они подлежат уплате до подписания акта;
• Завершите сделку окончательным актом (Escritura) у нотариуса, затем зарегистрируйте переход права.

Как безопасно внести задаток и оплатить цену?

Платите только на счёт, который ваш юрист сверил с данными о личности продавца и с выпиской из реестра, и только после того, как описанные выше проверки завершены. Будьте готовы к тому, что ваш банк, нотариус и юрист спросят, откуда поступают деньги: правила противодействия отмыванию денег обязывают участвующих специалистов идентифицировать вас и понимать источник средств, поэтому заранее подготовьте банковские выписки, договоры купли-продажи или документы о наследстве. Перевод крупной суммы из-за рубежа тоже требует времени, поэтому откройте португальский счёт заблаговременно и отправьте небольшой пробный перевод до того, как наступит срок внесения задатка. Никогда не действуйте на основании присланного по электронной почте изменения банковских реквизитов — подтверждайте любое изменение по телефону, по номеру, который у вас уже есть.

Можно ли купить, не приезжая в Португалию?

Да. Многие иностранные покупатели подписывают CPCV и акт через доверенность (procuração), выданную своему юристу или человеку, которому они доверяют. Доверенность, подписанная за рубежом, как правило, должна быть нотариально удостоверена и легализована — апостилем, если страна подписания является участницей Гаагской конвенции об апостиле, — и может потребовать заверенного перевода на португальский язык. Делайте полномочия конкретными: укажите объект, максимальную цену и то, что представитель вправе подписывать. Доверенность без ограничений удобна, но передаёт больше контроля, чем намерено передать большинство покупателей.

Какие налоги и сборы придётся заплатить?

До подписания акта уплачиваются два налога, к ним добавляются профессиональные гонорары. Для нерезидента, покупающего жильё, налоги рассчитываются по простой формуле: 7,5 % IMT + 0,8 % гербового сбора = 8,3 % от налогооблагаемой стоимости, без учёта гонораров. Для резидента, покупающего постоянное жильё, IMT вместо этого рассчитывается по прогрессивной шкале.

• IMT (налог на передачу недвижимости) — для резидентов прогрессивный, от 0 % до 8 %. Для собственного постоянного жилья покупателя IMT начисляется только со стоимости свыше 106 346 € (порог 2026 года); для первого постоянного жилья, приобретаемого лицом в возрасте 35 лет и младше, которое в предыдущие три года не владело жильём, — только со стоимости свыше 330 539 € (ст. 9 п. 2 Кодекса IMT). Сельская недвижимость облагается по ставке 5 %, а прочая городская недвижимость — земельные участки под застройку и коммерческие помещения — по ставке 6,5 %. Покупатели жилья, не являющиеся резидентами, платят по единой ставке, о которой рассказано ниже.
• Imposto do Selo (гербовый сбор) — 0,8 %, начисляется на большую из величин — цену покупки или VPT — и уплачивается каждым покупателем независимо от резидентства.
• Нотариус и регистрация в Земельном реестре — по официальным тарифам и прейскуранту нотариуса; попросите назвать сумму письменно до подписания акта.
• Юрист — гонорар согласуется свободно, либо в процентах от цены, либо в виде фиксированной суммы, плюс НДС; согласуйте объём работы и гонорар письменно с самого начала.
• IMI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который вы платите каждый год после покупки: от 0,3 % до 0,45 % VPT для городской недвижимости, причём каждый муниципалитет устанавливает собственную ставку в этих пределах (ст. 112 Кодекса IMI).

Данные в последний раз проверены в октябре 2026 года по Portal das Finanças (ст. 17 Кодекса IMT, позиция 1.1 таблицы гербового сбора, ст. 112 Кодекса IMI) и Diário da República. Налоговые ставки и пороги меняются, как правило, каждый январь — прежде чем брать на себя обязательства, сверьте свои цифры на Portal das Finanças или с юристом.

Сколько платят покупатели-нерезиденты в качестве налога на передачу?

Согласно Decreto-Lei n.º 97/2026 от 20 мая 2026 года, принятому на основании полномочий, предоставленных Lei n.º 9-A/2026, покупатель, не являющийся налоговым резидентом Португалии, платит IMT по единой ставке 7,5 % при приобретении городского объекта недвижимости или отдельной единицы в нём, используемых исключительно для проживания, без какого-либо освобождения или снижения (ст. 17 п. 10 Кодекса IMT). Для квартиры стоимостью 300 000 € это означает 22 500 € IMT плюс 2 400 € гербового сбора. Покупатели, являющиеся резидентами территории из португальского перечня привилегированных налоговых режимов, по-прежнему облагаются по более высокой ставке 10 %.

Та же статья предусматривает три ситуации, в которых единая ставка не применяется или разницу можно вернуть:

• покупатель когда-либо ранее был налоговым резидентом Португалии;
• покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки;
• жильё сдаётся в аренду по умеренной ставке в течение шести месяцев после покупки и сдаётся не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в течение первых пяти лет.

Во втором и третьем случаях вы сначала платите по единой ставке, а затем просите Налоговую администрацию аннулировать разницу между 7,5 % и обычными ставками; заявление нужно подать в течение шести месяцев после того, как вы стали резидентом или подписали договор аренды (ст. 17 п. 11 и 12). Что касается супружеских пар, согласно разъяснению Налоговой администрации (Ofício Circulado 40131/2026), единая ставка применяется к супругам, состоящим в режиме общей собственности, только если оба являются нерезидентами, которые никогда не были резидентами, а налог по каждому сособственнику определяется отдельно.

Что происходит после подписания акта?

Завершение сделки не означает конца бумажной работы. В течение нескольких недель после подписания акта убедитесь, что:

• Переход права зарегистрирован — регистрация обязательна, и заявление о ней должно быть подано в течение двух месяцев после подписания акта (ст. 8-C Кодекса Земельного реестра); эта обязанность обычно лежит на нотариусе или иной организации, оформившей акт, но запросите обновлённую Certidão Permanente, в которой собственником указаны вы;
• Налоговая запись оформлена на ваше имя — в Caderneta Predial собственником должны быть указаны вы, и тогда уведомления об IMI будут приходить вам через Portal das Finanças;
• Кондоминиум знает о вас — запросите у администрации здания последнюю отчётность и протоколы собраний; ваша доля в расходах на работы по зданию определяется на собраниях собственников;
• Коммунальные услуги и контактные данные обновлены — переоформите воду, электричество и газ на своё имя и поддерживайте в актуальном состоянии налоговый адрес и данные для уведомлений, чтобы не пропустить срок, живя за границей.

Какие ошибки иностранные покупатели совершают чаще всего?

• Вносят плату за бронирование или задаток до завершения проверок по реестру, лицензиям и долгам;
• Полагаются на документы, переданные продавцом или агентом, вместо свежих выписок;
• Покупают объект, планировка которого не соответствует его лицензии;
• Считают, что налог определяется гражданством, — тогда как для IMT значение имеет налоговое резидентство;
• Покупают ради получения вида на жительство, не зная, что недвижимость больше не даёт права на «золотую визу»;
• Закладывают в бюджет цену и налоги на передачу, но не ежегодный IMI, взносы за кондоминиум и страховку.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство в Португалии?

Через «золотую визу» — больше нет. С тех пор как 7 октября 2023 года вступил в силу Lei n.º 56/2023 (пакет «Mais Habitação»), новые заявления на инвестиционный вид на жительство на основании покупки недвижимости или перевода капитала не принимаются, а оставшиеся инвестиционные пути не могут быть направлены, прямо или косвенно, на недвижимость (ст. 42 этого закона). Ранее выданные разрешения по-прежнему можно продлевать. Владение жильём всё ещё может помочь на других путях — например, как подтверждение наличия жилья, — но сама по себе покупка жилья вида на жительство не даёт. Если вы покупаете именно ради вида на жительство, уточните актуальные условия в AIMA или у юриста до того, как связывать себя обязательствами по конкретному объекту.

Часто задаваемые вопросы

Официальные источники

Правила, сборы и пороги меняются. Перед тем как действовать, сверьтесь с официальным источником.

• Portal das Finançasналоговый орган
• AIMAмиграционная служба
• Ordem dos Advogadosколлегия адвокатов — проверить юриста

редакция Brisamo · Общая информация, а не юридическая консультация. Это руководство содержит общую информацию. Для консультации по вашей ситуации подберите фирму — бесплатно. Как мы готовим и проверяем эти руководства · Найти юристов по недвижимости в Лиссабоне →