Immobilienkauf in Portugal: eine rechtliche Checkliste für Ausländer (2026)

Jeder Ausländer kann in Portugal Immobilien erwerben — es gibt weder eine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit noch ein Aufenthaltserfordernis. Vor jedem Rechtsgeschäft benötigen Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF), und Sie sollten zusätzlich zum Kaufpreis Grunderwerbsteuer (IMT), 0,8 % Stempelsteuer und Gebühren einplanen — für die meisten nicht ansässigen Käufer einer Wohnimmobilie beträgt allein die IMT inzwischen pauschal 7,5 %. Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, doch der Notar, der die Urkunde beurkundet, prüft die Immobilie nicht auf Schulden, Genehmigungen oder Eigentumsmängel — das ist Aufgabe Ihres Anwalts, und in Portugal haften offene Lasten der Immobilie an.

Können Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?

Ja. Portugal beschränkt das Immobilieneigentum ausländischer Staatsangehöriger nicht, und Sie müssen für einen Kauf weder in Portugal leben noch ein Visum besitzen. Käufer aus der EU und aus Drittstaaten durchlaufen denselben Kaufprozess. Unterschiede bestehen bei der Besteuerung: Maßgeblich dafür, was Sie an Grunderwerbsteuer zahlen, ist Ihre steuerliche Ansässigkeit — nicht Ihre Staatsangehörigkeit.

Brauche ich für den Immobilienkauf in Portugal einen Anwalt?

Gesetzlich nicht. Doch die Rollenverteilung wird leicht missverstanden: Der Notar ist ein Amtsträger, der beurkundet, dass die Urkunde formwirksam errichtet wurde. Der Notar prüft nicht, ob auf der Immobilie Schulden lasten, ob der Anbau genehmigt war oder ob der Verkäufer überhaupt verkaufen darf. In Portugal haften Lasten wie offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft und Grundsteuern der Immobilie an und können damit nach dem Abschluss zu Ihrem Problem werden. Davor schützt eine unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung — und genau deshalb beauftragt nahezu jeder erfahrene Käufer einen Anwalt.

Wer macht was beim Immobilienkauf in Portugal?

Die meisten Missverständnisse entstehen aus der Annahme, jemand anderes in der Kette habe die Immobilie bereits geprüft. Die Tabelle zeigt, wo jede Rolle beginnt und wo sie endet.

Was brauche ich, bevor ich kaufen kann? Beginnen Sie mit der NIF

Sie benötigen eine portugiesische Steuernummer (número de identificação fiscal, NIF), bevor Sie ein Rechtsgeschäft tätigen, ein Bankkonto eröffnen oder Steuern zahlen können. Nichtansässige bestellen üblicherweise einen steuerlichen Vertreter, um sie zu erhalten. Kümmern Sie sich frühzeitig darum — sie ist die häufigste Ursache vermeidbarer Verzögerungen.

Welche Prüfungen sollten vor der Unterzeichnung erfolgen?

• Certidão Permanente (Grundbuchauszug) — bestätigt, wem die Immobilie gehört und welche Hypotheken oder Lasten auf ihr liegen;
• Caderneta Predial (Steuerregister) — die amtliche Beschreibung und steuerliche Lage der Immobilie, einschließlich ihres VPT (Steuerwerts), der sich auf Ihre Steuerlast auswirkt;
• Genehmigungen — die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) und, bei älteren oder erweiterten Immobilien, der Nachweis, dass die Bauarbeiten genehmigt waren;
• Schulden — offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft und Grundsteuern, die der Immobilie anhaften und nicht dem Verkäufer.

Verlangen Sie aktuelle Bescheinigungen statt vom Verkäufer oder Makler gelieferter Kopien, und gleichen Sie sie mit dem ab, was Sie bei der Besichtigung gesehen haben: Ein geschlossener Balkon, eine umgebaute Garage oder ein zusätzliches Schlafzimmer, das in der Genehmigung nicht auftaucht, ist eine Frage, die vor der Unterzeichnung zu klären ist, nicht danach.

Wie läuft der Kaufprozess ab?

• Eine NIF besorgen und ein portugiesisches Bankkonto eröffnen;
• Die Bedingungen vereinbaren und den Vorvertrag (CPCV) unterzeichnen, üblicherweise mit einer Anzahlung;
• Die Register-, Genehmigungs- und Schuldenprüfungen durchführen;
• IMT und Stempelsteuer zahlen — beide sind vor der Beurkundung fällig;
• Den Abschluss mit der endgültigen Urkunde (Escritura) vor einem Notar vollziehen und anschließend die Übertragung eintragen lassen.

Wie zahle ich Anzahlung und Kaufpreis sicher?

Zahlen Sie nur auf ein Konto, das Ihr Anwalt mit der Identität des Verkäufers und dem Grundbuchauszug abgeglichen hat, und erst, wenn die oben genannten Prüfungen abgeschlossen sind. Rechnen Sie damit, dass Ihre Bank, der Notar und Ihr Anwalt nach der Herkunft des Geldes fragen: Die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche verpflichten die beteiligten Berufsträger, Sie zu identifizieren und die Herkunft der Mittel nachzuvollziehen; halten Sie daher Kontoauszüge, Verkaufsverträge oder Erbschaftsunterlagen bereit. Auch die Überweisung eines großen Betrags aus dem Ausland braucht Zeit; eröffnen Sie das portugiesische Konto deshalb frühzeitig und senden Sie eine kleine Testüberweisung, bevor die Anzahlung fällig wird. Handeln Sie niemals auf eine per E-Mail mitgeteilte Änderung der Bankverbindung hin — bestätigen Sie jede Änderung telefonisch, unter einer Nummer, die Ihnen bereits vorliegt.

Kann ich kaufen, ohne nach Portugal zu reisen?

Ja. Viele ausländische Käufer unterzeichnen den CPCV und die Urkunde über eine Vollmacht (procuração), die sie ihrem Anwalt oder einer Vertrauensperson erteilen. Eine im Ausland unterzeichnete Vollmacht muss in der Regel notariell beglaubigt und legalisiert werden — per Apostille, wenn der Unterzeichnungsstaat Vertragspartei des Haager Apostille-Übereinkommens ist — und benötigt unter Umständen eine beglaubigte Übersetzung ins Portugiesische. Fassen Sie die Vollmacht konkret: Nennen Sie die Immobilie, den Höchstpreis und das, was der Bevollmächtigte unterzeichnen darf. Eine unbeschränkte Vollmacht ist bequem, überträgt aber mehr Kontrolle, als die meisten Käufer beabsichtigen.

Welche Steuern und Gebühren fallen an?

Zwei Steuern werden vor der Beurkundung fällig, hinzu kommen Honorare. Für einen Nichtansässigen, der eine Wohnimmobilie kauft, folgen die Steuern einer einfachen Formel: 7,5 % IMT + 0,8 % Stempelsteuer = 8,3 % des steuerpflichtigen Werts, vor Gebühren. Für einen Ansässigen, der einen ständigen Wohnsitz erwirbt, richtet sich die IMT stattdessen nach der progressiven Tabelle.

• IMT (Grunderwerbsteuer) — für Ansässige progressiv, von 0 % bis 8 %. Beim Erwerb des eigenen ständigen Wohnsitzes fällt IMT erst oberhalb von 106.346 € an (Schwellenwert 2026); beim ersten ständigen Wohnsitz eines Käufers im Alter von 35 Jahren oder jünger, der in den vorangegangenen drei Jahren kein Wohneigentum besessen hat, erst oberhalb von 330.539 € (Art. 9 Abs. 2 IMT-Gesetzbuch). Ländliche Grundstücke werden mit 5 % besteuert, sonstige städtische Immobilien — Bauland und Gewerbeflächen — mit 6,5 %. Nicht ansässige Käufer von Wohnimmobilien zahlen den unten erläuterten Pauschalsatz.
• Imposto do Selo (Stempelsteuer) — 0,8 %, erhoben auf den höheren Wert von Kaufpreis oder VPT, und zwar für jeden Käufer unabhängig von der Ansässigkeit.
• Notar und Grundbucheintragung — richten sich nach amtlichen Gebührenordnungen und der Preisliste des Notars; lassen Sie sich den Betrag vor der Beurkundung schriftlich nennen.
• Anwalt — das Honorar wird frei vereinbart, entweder als Prozentsatz des Kaufpreises oder als Pauschale, jeweils zuzüglich MwSt.; vereinbaren Sie Leistungsumfang und Honorar zu Beginn schriftlich.
• IMI — eine jährliche kommunale Grundsteuer, die Sie nach dem Kauf jedes Jahr zahlen: zwischen 0,3 % und 0,45 % des VPT bei städtischen Immobilien, wobei jede Gemeinde ihren eigenen Satz innerhalb dieser Spanne festlegt (Art. 112 IMI-Gesetzbuch).

Zahlen zuletzt im Oktober 2026 anhand von Portal das Finanças (IMT-Gesetzbuch Art. 17, Stempelsteuertabelle Position 1.1, IMI-Gesetzbuch Art. 112) und des Diário da República überprüft. Steuersätze und Schwellenwerte ändern sich, meist jeweils im Januar — lassen Sie sich Ihre eigenen Zahlen von Portal das Finanças oder einem Anwalt bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.

Was zahlen nicht ansässige Käufer an Grunderwerbsteuer?

Nach dem Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026 — erlassen aufgrund der Ermächtigung in Lei n.º 9-A/2026 — zahlt ein Käufer, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, IMT zum Pauschalsatz von 7,5 % auf eine städtische Immobilie oder eine Einheit darin, die ausschließlich Wohnzwecken dient, ohne Befreiung oder Ermäßigung (Art. 17 Abs. 10 IMT-Gesetzbuch). Bei einer Wohnung für 300.000 € bedeutet das 22.500 € IMT zuzüglich 2.400 € Stempelsteuer. Käufer, die in einem Gebiet auf Portugals Liste der Steuerregime mit Vorzugsbesteuerung ansässig sind, unterliegen weiterhin dem höheren Satz von 10 %.

Derselbe Artikel nennt drei Situationen, in denen der Pauschalsatz nicht gilt oder die Differenz zurückgefordert werden kann:

• der Käufer war zu einem früheren Zeitpunkt in Portugal steuerlich ansässig;
• der Käufer wird innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig;
• die Wohnung wird innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu einer moderaten Miete vermietet und in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate lang, zusammenhängend oder nicht, vermietet.

Im zweiten und dritten Fall zahlen Sie zunächst den Pauschalsatz und beantragen dann bei der Steuerbehörde die Aufhebung der Differenz zwischen 7,5 % und den regulären Sätzen; der Antrag ist innerhalb von sechs Monaten nach Begründung der Ansässigkeit bzw. nach Unterzeichnung des Mietvertrags zu stellen (Art. 17 Abs. 11 und 12). Für Ehepaare wendet die Steuerbehörde nach ihrer Verwaltungsanweisung (Ofício Circulado 40131/2026) den Pauschalsatz auf Ehegatten, die im Güterstand der Gütergemeinschaft verheiratet sind, nur an, wenn beide Nichtansässige sind, die nie ansässig waren; Miteigentümer werden einzeln veranlagt.

Was geschieht nach der Beurkundung?

Mit dem Abschluss ist der Papierkram nicht beendet. Achten Sie in den Wochen nach der Beurkundung darauf, dass:

• die Übertragung eingetragen wird — die Eintragung ist verpflichtend und muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beurkundung beantragt werden (Art. 8-C des Grundbuchgesetzes, Código do Registo Predial); die Pflicht trifft in der Regel den Notar oder die andere Stelle, die die Urkunde errichtet hat, doch verlangen Sie die aktualisierte Certidão Permanente, die Sie als Eigentümer ausweist;
• der Steuerdatensatz auf Ihren Namen lautet — die Caderneta Predial sollte Sie als Eigentümer ausweisen; IMI-Bescheide erreichen Sie dann über Portal das Finanças;
• die Eigentümergemeinschaft Sie kennt — fordern Sie bei der Hausverwaltung die letzten Abrechnungen und Versammlungsprotokolle an; über Ihren Anteil an Bauarbeiten wird in den Eigentümerversammlungen entschieden;
• Versorgungsverträge und Kontaktdaten aktualisiert sind — übertragen Sie Wasser, Strom und Gas auf Ihren Namen und halten Sie Ihre Steueradresse und Ihre Zustellungsangaben aktuell, damit Sie keine Frist versäumen, während Sie im Ausland leben.

Welche Fehler machen ausländische Käufer am häufigsten?

• Eine Reservierungsgebühr oder Anzahlung zu leisten, bevor die Register-, Genehmigungs- und Schuldenprüfungen abgeschlossen sind;
• Sich auf vom Verkäufer oder Makler übergebene Unterlagen zu verlassen statt auf aktuelle Bescheinigungen;
• Eine Immobilie zu kaufen, deren Grundriss nicht mit ihrer Genehmigung übereinstimmt;
• Anzunehmen, die Staatsangehörigkeit entscheide über die Steuer — für die IMT zählt die steuerliche Ansässigkeit;
• Zu kaufen, um einen Aufenthaltstitel zu erhalten, ohne zu wissen, dass Immobilien für das Golden Visa nicht mehr in Betracht kommen;
• Kaufpreis und Erwerbsteuern einzuplanen, nicht aber die jährliche IMI, die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft und die Versicherung.

Kann mir ein Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel in Portugal verschaffen?

Über das Golden Visa nicht mehr. Seit dem Inkrafttreten von Lei n.º 56/2023 (dem Paket „Mais Habitação“) am 7. Oktober 2023 werden keine neuen Anträge auf die Aufenthaltserlaubnis für Investitionen auf Grundlage eines Immobilienkaufs oder eines Kapitaltransfers mehr angenommen, und die verbleibenden Investitionswege dürfen weder unmittelbar noch mittelbar auf Immobilien gerichtet sein (Art. 42 dieses Gesetzes). Früher erteilte Titel können weiterhin verlängert werden. Wohneigentum kann bei anderen Wegen weiterhin helfen — etwa als Nachweis einer Unterkunft —, doch der Kauf einer Wohnimmobilie allein verschafft keinen Aufenthaltstitel. Wenn der Aufenthalt der Grund für Ihren Kauf ist, lassen Sie sich die aktuellen Bedingungen von AIMA oder einem Anwalt bestätigen, bevor Sie sich auf eine Immobilie festlegen.

Häufig gestellte Fragen

Offizielle Quellen

Regeln, Gebühren und Grenzwerte ändern sich. Prüfen Sie alles in diesem Ratgeber bei der offiziellen Quelle, bevor Sie handeln.

• Portal das FinançasSteuerbehörde
• AIMAAusländerbehörde
• Ordem dos AdvogadosRechtsanwaltskammer — Anwalt prüfen

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