Acquistare un immobile in Portogallo: la checklist legale per lo straniero (2026)

Qualsiasi straniero può acquistare un immobile in Portogallo: non esistono restrizioni di nazionalità né requisiti di residenza. Prima di poter concludere l'operazione Le serve un codice fiscale portoghese (NIF) e deve mettere in conto, oltre al prezzo, l'imposta sui trasferimenti (IMT), l'imposta di bollo dello 0,8% e gli onorari; per la maggior parte degli acquirenti non residenti di un'abitazione, la sola IMT è ora un'aliquota fissa del 7,5%. L'avvocato non è obbligatorio per legge, ma il notaio che firma l'atto non verifica se l'immobile abbia debiti, licenze mancanti o problemi di titolarità: quello è compito del Suo avvocato e, in Portogallo, gli oneri non pagati seguono l'immobile.

Uno straniero può acquistare un immobile in Portogallo?

Sì. Il Portogallo non pone alcuna restrizione alla proprietà immobiliare da parte di cittadini stranieri e non è necessario vivere in Portogallo né essere titolari di un visto per acquistare. Gli acquirenti UE ed extra-UE seguono la stessa procedura di acquisto. Ciò che cambia è il trattamento fiscale: a determinare quanto paga di imposta sui trasferimenti è la Sua residenza fiscale, non la Sua nazionalità.

Serve un avvocato per acquistare un immobile in Portogallo?

Non per legge. Ma i ruoli si prestano a essere fraintesi: il notaio è un pubblico ufficiale che attesta la valida stipulazione dell'atto. Il notaio non verifica se l'immobile abbia debiti, se l'ampliamento fosse autorizzato o se il venditore possa effettivamente vendere. In Portogallo oneri come le spese condominiali non pagate e le imposte immobiliari gravano sull'immobile e possono quindi diventare un Suo problema dopo il perfezionamento. È la due diligence legale indipendente a proteggerLa da questo, ed è la ragione per cui quasi ogni acquirente con esperienza ne incarica una.

Chi fa che cosa in un acquisto immobiliare in Portogallo?

La maggior parte dei malintesi nasce dal presumere che qualcun altro nella catena abbia già verificato l'immobile. La tabella mostra dove inizia e dove finisce ciascun ruolo.

Che cosa serve prima di poter acquistare? Si parte dal NIF

Le servirà un codice fiscale portoghese (número de identificação fiscal, NIF) prima di poter concludere l'operazione, aprire un conto bancario o pagare le imposte. I non residenti nominano in genere un rappresentante fiscale per ottenerlo. Se ne occupi per tempo: è in assoluto la causa più frequente di ritardi evitabili.

Quali verifiche vanno fatte prima di firmare?

• Certidão Permanente (certificato del Registro Fondiario) — conferma chi è il proprietario dell'immobile e quali ipoteche o gravami vi insistono;
• Caderneta Predial (registro fiscale) — la descrizione ufficiale dell'immobile e la sua posizione fiscale, compreso il VPT (valore catastale), che incide sull'importo delle imposte;
• Licenze — la licenza d'uso (licença de utilização) e, per gli immobili più datati o ampliati, la prova che i lavori siano stati autorizzati;
• Debiti — spese condominiali e imposte immobiliari pendenti, che seguono l'immobile e non il venditore.

Chieda certificati aggiornati anziché copie fornite dal venditore o dall'agente, e li confronti con ciò che ha visto durante la visita: un balcone chiuso a veranda, un garage trasformato o una camera in più che non compare nella licenza sono questioni da risolvere prima di firmare, non dopo.

Come funziona la procedura di acquisto?

• Ottenga un NIF e apra un conto bancario portoghese;
• Concordi le condizioni e firmi il contratto preliminare (CPCV), di norma con il versamento di una caparra;
• Effettui le verifiche su registro, licenze e debiti;
• Paghi l'IMT e l'imposta di bollo: sono dovute prima dell'atto;
• Perfezioni l'acquisto con l'atto definitivo (Escritura) davanti a un notaio, poi registri il trasferimento.

Come pagare la caparra e il prezzo in sicurezza?

Paghi soltanto su un conto che il Suo avvocato abbia verificato rispetto all'identità del venditore e al certificato del registro, e soltanto una volta completate le verifiche sopra indicate. Si aspetti che la banca, il notaio e il Suo avvocato Le chiedano da dove proviene il denaro: la normativa antiriciclaggio impone ai professionisti coinvolti di identificarLa e di comprendere l'origine dei fondi, quindi tenga pronti estratti conto, contratti di vendita o documenti successori. Anche il trasferimento di una somma importante dall'estero richiede tempo: apra quindi per tempo il conto portoghese e invii un piccolo bonifico di prova prima della scadenza della caparra. Non dia mai seguito a una modifica delle coordinate bancarie comunicata via e-mail: confermi qualsiasi variazione per telefono, a un numero di cui è già in possesso.

Posso acquistare senza recarmi in Portogallo?

Sì. Molti acquirenti stranieri firmano il CPCV e l'atto tramite una procura (procuração) conferita al proprio avvocato o a una persona di fiducia. Una procura firmata all'estero deve di norma essere autenticata da un notaio e legalizzata, mediante Apostille se il Paese di firma è parte della Convenzione dell'Aia sull'Apostille, e può richiedere una traduzione certificata in portoghese. Mantenga i poteri specifici: indichi l'immobile, il prezzo massimo e ciò che il procuratore può firmare. Una procura generica è comoda, ma cede più controllo di quanto la maggior parte degli acquirenti intenda.

Quali imposte e costi dovrò pagare?

Prima dell'atto sono dovute due imposte, a cui si aggiungono gli onorari professionali. Per un non residente che acquista un'abitazione le imposte seguono una formula semplice: 7,5% di IMT + 0,8% di imposta di bollo = 8,3% del valore imponibile, onorari esclusi. Per un residente che acquista la propria abitazione principale, l'IMT segue invece la tabella progressiva.

• IMT (imposta sui trasferimenti immobiliari) — progressiva per i residenti, dallo 0% fino all'8%. Per l'abitazione principale dell'acquirente l'IMT si applica solo oltre 106.346 € (soglia 2026); per una prima abitazione principale acquistata da chi ha 35 anni o meno e non è stato proprietario di un'abitazione nei tre anni precedenti, solo oltre 330.539 € (articolo 9, comma 2, del Codice dell'IMT). Gli immobili rustici sono tassati al 5% e gli altri immobili urbani, cioè terreni edificabili e locali commerciali, al 6,5%. Gli acquirenti non residenti di abitazioni pagano l'aliquota fissa illustrata più avanti.
• Imposto do Selo (imposta di bollo) — 0,8%, calcolata sul maggiore tra il prezzo di acquisto e il VPT, per ogni acquirente a prescindere dalla residenza.
• Notaio e registrazione fondiaria — determinati da tariffe ufficiali e dal listino del notaio; chieda l'importo per iscritto prima dell'atto.
• Avvocato — gli onorari sono liberamente concordati, in percentuale sul prezzo o a forfait, più IVA; concordi per iscritto l'oggetto dell'incarico e il compenso fin dall'inizio.
• IMI — un'imposta municipale annuale sugli immobili che paga ogni anno dopo l'acquisto: tra lo 0,3% e lo 0,45% del VPT per gli immobili urbani, e ciascun comune fissa la propria aliquota entro questa forbice (articolo 112 del Codice dell'IMI).

Dati verificati per l'ultima volta a ottobre 2026 sul Portal das Finanças (Codice dell'IMT art. 17, tabella dell'imposta di bollo voce 1.1, Codice dell'IMI art. 112) e sul Diário da República. Aliquote e soglie cambiano, di solito ogni gennaio: verifichi i Suoi numeri con il Portal das Finanças o con un avvocato prima di impegnarsi.

Quanto pagano di imposta sui trasferimenti gli acquirenti non residenti?

In base al Decreto-Lei n.º 97/2026, del 20 maggio 2026, adottato in forza dell'autorizzazione contenuta nella Lei n.º 9-A/2026, un acquirente che non è residente fiscale in Portogallo paga l'IMT con un'aliquota fissa del 7,5% su un immobile urbano, o su un'unità al suo interno, destinato esclusivamente ad abitazione, senza alcuna esenzione o riduzione (articolo 17, comma 10, del Codice dell'IMT). Su un appartamento da 300.000 € ciò significa 22.500 € di IMT, più 2.400 € di imposta di bollo. Gli acquirenti residenti in un territorio compreso nell'elenco portoghese dei regimi fiscali privilegiati restano soggetti all'aliquota più elevata del 10%.

Lo stesso articolo individua tre situazioni in cui l'aliquota fissa non si applica o la differenza può essere recuperata:

• l'acquirente è stato in passato residente fiscale in Portogallo;
• l'acquirente diventa residente fiscale in Portogallo entro due anni dall'acquisto;
• l'abitazione è concessa in locazione a canone moderato entro sei mesi dall'acquisto e locata per almeno 36 mesi, consecutivi o meno, nei primi cinque anni.

Nel secondo e nel terzo caso si paga prima l'aliquota fissa e si chiede poi all'Autorità tributaria di annullare la differenza tra il 7,5% e le aliquote ordinarie; la domanda va presentata entro sei mesi dall'acquisizione della residenza o dalla firma del contratto di locazione (articolo 17, commi 11 e 12). Per le coppie, le indicazioni dell'Autorità tributaria (Ofício Circulado 40131/2026) applicano l'aliquota fissa ai coniugi in regime di comunione dei beni solo se entrambi sono non residenti e non sono mai stati residenti, e i comproprietari sono valutati individualmente.

Che cosa succede dopo l'atto?

Il perfezionamento non chiude le pratiche. Nelle settimane successive all'atto, si assicuri che:

• Il trasferimento sia registrato — la registrazione è obbligatoria e deve essere richiesta entro due mesi dall'atto (articolo 8-C del Codice del Registro Fondiario); l'obbligo ricade di norma sul notaio o sull'altro soggetto che ha stipulato l'atto, ma chieda la Certidão Permanente aggiornata che La indica come proprietario;
• La posizione fiscale sia a Suo nome — la Caderneta Predial deve indicarLa come proprietario, e gli avvisi IMI Le arriveranno poi tramite il Portal das Finanças;
• Il condominio La conosca — chieda all'amministrazione dello stabile gli ultimi rendiconti e i verbali delle assemblee; la Sua quota dei lavori condominiali viene decisa nelle assemblee dei proprietari;
• Utenze e recapiti siano aggiornati — volturi a Suo nome acqua, elettricità e gas e mantenga aggiornati il domicilio fiscale e i recapiti per le notifiche, così da non perdere una scadenza mentre vive all'estero.

Quali errori commettono più spesso gli acquirenti stranieri?

• Versare una somma di prenotazione o una caparra prima che siano completate le verifiche su registro, licenze e debiti;
• Affidarsi ai documenti consegnati dal venditore o dall'agente anziché a certificati aggiornati;
• Acquistare un immobile la cui distribuzione interna non corrisponde alla licenza;
• Presumere che sia la nazionalità a determinare l'imposta: per l'IMT conta la residenza fiscale;
• Acquistare per ottenere la residenza, senza sapere che l'immobile non dà più accesso al golden visa;
• Mettere in conto il prezzo e le imposte sui trasferimenti, ma non l'IMI annuale, le spese condominiali e l'assicurazione.

L'acquisto di un immobile può darmi la residenza in Portogallo?

Non più attraverso il golden visa. Da quando la Lei n.º 56/2023 (il pacchetto "Mais Habitação") è entrata in vigore il 7 ottobre 2023, non sono più accettate nuove domande per il permesso di soggiorno per investimento basato sull'acquisto di immobili o sul trasferimento di capitali, e i restanti percorsi di investimento non possono essere destinati, direttamente o indirettamente, al settore immobiliare (articolo 42 di tale legge). I permessi concessi in precedenza possono ancora essere rinnovati. La proprietà di un'abitazione può comunque essere utile per altri percorsi, ad esempio come prova dell'alloggio, ma l'acquisto di una casa non attribuisce di per sé la residenza. Se acquista proprio per ottenere la residenza, verifichi le condizioni attuali con l'AIMA o con un avvocato prima di impegnarsi su un immobile.

Domande frequenti

Fonti ufficiali

Norme, tariffe e soglie cambiano. Verifica sempre presso la fonte ufficiale prima di agire.

• Portal das Finançasagenzia fiscale
• AIMAautorità per l'immigrazione
• Ordem dos Advogadosordine forense — verifica un avvocato

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