Comprar una propiedad en Portugal: la lista de verificación jurídica del extranjero (2026)

Cualquier extranjero puede comprar una propiedad en Portugal: no existe restricción por nacionalidad ni requisito de residencia. Necesita un número fiscal portugués (NIF) antes de poder operar y conviene presupuestar, además del precio, el impuesto de transmisión (IMT), el 0,8 % del impuesto del timbre y los honorarios; para la mayoría de los compradores no residentes de una vivienda, el IMT por sí solo es ahora un tipo fijo del 7,5 %. La ley no exige abogado, pero el notario que autoriza la escritura no comprueba si la propiedad arrastra deudas, si las licencias están en regla o si hay problemas de titularidad: ese es el trabajo de su abogado, y en Portugal las cargas impagadas siguen a la propiedad.

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Portugal?

Sí. Portugal no impone restricción alguna a la propiedad inmobiliaria en manos de extranjeros, y no necesita vivir en Portugal ni disponer de un visado para comprar. Los compradores comunitarios y extracomunitarios siguen el mismo proceso de compra. Lo que cambia es el tratamiento fiscal: su residencia fiscal, y no su nacionalidad, determina lo que paga por el impuesto de transmisión.

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en Portugal?

Por ley, no. Pero es fácil confundir los papeles: el notario es un funcionario público que da fe de que la escritura se otorga válidamente. El notario no investiga si la propiedad arrastra deudas, si la ampliación contaba con licencia o si el vendedor puede vender realmente. En Portugal, cargas como los gastos de comunidad impagados y los impuestos sobre la propiedad quedan afectas al inmueble, de modo que pueden convertirse en su problema una vez formalizada la compra. La diligencia debida jurídica independiente es lo que protege frente a eso, y es la razón por la que casi todo comprador con experiencia contrata a un abogado.

¿Quién hace qué en una compra inmobiliaria en Portugal?

La mayoría de los malentendidos nacen de suponer que otra persona de la cadena ya ha comprobado la propiedad. La tabla muestra dónde empieza y dónde termina cada papel.

¿Qué necesito antes de poder comprar? Empiece por el NIF

Necesitará un número fiscal portugués (número de identificação fiscal, NIF) antes de poder operar, abrir una cuenta bancaria o pagar impuestos. Los no residentes suelen designar a un representante fiscal para obtenerlo. Tramítelo pronto: es, con diferencia, la causa más habitual de retrasos evitables.

¿Qué comprobaciones deben hacerse antes de firmar?

• Certidão Permanente (certificado del Registro de la Propiedad): confirma quién es el titular de la propiedad y qué hipotecas o cargas pesan sobre ella;
• Caderneta Predial (registro fiscal): la descripción oficial de la propiedad y su situación fiscal, incluido su VPT (valor catastral), que influye en su factura fiscal;
• Licencias: la licencia de uso (licença de utilização) y, en propiedades antiguas o ampliadas, que las obras estuvieran autorizadas;
• Deudas: gastos de comunidad e impuestos sobre la propiedad pendientes, que siguen al inmueble y no al vendedor.

Pida certificados recientes en lugar de copias facilitadas por el vendedor o el agente, y compárelos con lo que vio en la visita: un balcón cerrado, un garaje transformado o un dormitorio adicional que no figura en la licencia es una cuestión que debe resolverse antes de firmar, no después.

¿Cómo funciona el proceso de compra?

• Obtenga un NIF y abra una cuenta bancaria portuguesa;
• Acuerde las condiciones y firme el contrato promesa (CPCV), normalmente con entrega de señal;
• Realice las comprobaciones registrales, de licencias y de deudas;
• Pague el IMT y el impuesto del timbre: son exigibles antes de la escritura;
• Formalice la operación en la escritura definitiva (Escritura) ante notario y después inscriba la transmisión.

¿Cómo pago la señal y el precio con seguridad?

Pague únicamente en una cuenta que su abogado haya cotejado con la identidad del vendedor y con el certificado registral, y solo cuando hayan concluido las comprobaciones anteriores. Cuente con que su banco, el notario y su abogado le pregunten de dónde procede el dinero: las normas contra el blanqueo de capitales obligan a los profesionales que intervienen a identificarle y a conocer el origen de los fondos, así que tenga a mano extractos bancarios, contratos de venta o documentos de herencia. Trasladar una suma elevada desde el extranjero también lleva tiempo, de modo que abra pronto la cuenta portuguesa y haga una pequeña transferencia de prueba antes del vencimiento de la señal. No actúe nunca ante un cambio de datos bancarios recibido por correo electrónico: confirme cualquier cambio por teléfono, en un número que ya tenga.

¿Puedo comprar sin viajar a Portugal?

Sí. Muchos compradores extranjeros firman el CPCV y la escritura mediante un poder (procuração) otorgado a su abogado o a una persona de su confianza. Un poder firmado en el extranjero normalmente debe otorgarse ante notario y legalizarse (mediante la Apostilla cuando el país de la firma es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla) y puede necesitar una traducción jurada al portugués. Mantenga los poderes concretos: identifique la propiedad, el precio máximo y lo que el apoderado puede firmar. Un poder ilimitado resulta cómodo, pero cede más control del que la mayoría de los compradores pretende.

¿Qué impuestos y gastos voy a pagar?

Antes de la escritura se devengan dos impuestos, a los que hay que sumar los honorarios profesionales. Para un no residente que compra una vivienda, los impuestos siguen una fórmula sencilla: 7,5 % de IMT + 0,8 % del impuesto del timbre = 8,3 % del valor imponible, antes de honorarios. Para un residente que compra su vivienda habitual, el IMT sigue en cambio la tabla progresiva.

• IMT (impuesto de transmisión inmobiliaria): progresivo para los residentes, desde el 0 % hasta el 8 %. Para la vivienda habitual propia del comprador, el IMT solo empieza a partir de 106.346 € (umbral de 2026); para una primera vivienda habitual adquirida por alguien de 35 años o menos que no haya sido propietario de una vivienda en los tres años anteriores, solo empieza a partir de 330.539 € (artículo 9.2 del Código del IMT). Los inmuebles rústicos tributan al 5 %, y los demás inmuebles urbanos (suelo edificable y locales comerciales), al 6,5 %. Los compradores no residentes de viviendas pagan el tipo fijo que se explica más abajo.
• Imposto do Selo (impuesto del timbre): 0,8 %, calculado sobre el mayor de estos dos importes, el precio de compra o el VPT, para todo comprador con independencia de su residencia.
• Notaría e inscripción registral: se rigen por aranceles oficiales y por la lista de precios del notario; pida la cifra por escrito antes de la escritura.
• Abogado: los honorarios se pactan libremente, como porcentaje del precio o como cantidad fija, más IVA; acuerde por escrito el alcance del encargo y los honorarios desde el principio.
• IMI: un impuesto municipal anual sobre la propiedad que pagará cada año después de la compra: entre el 0,3 % y el 0,45 % del VPT para los inmuebles urbanos, y cada municipio fija su propio tipo dentro de esa horquilla (artículo 112 del Código del IMI).

Cifras verificadas por última vez en octubre de 2026 con el Portal das Finanças (Código del IMT, art. 17; tabla del impuesto del timbre, partida 1.1; Código del IMI, art. 112) y el Diário da República. Los tipos y umbrales fiscales cambian, normalmente cada enero: confirme sus propias cifras con el Portal das Finanças o con un abogado antes de comprometerse.

¿Qué pagan los compradores no residentes por el impuesto de transmisión?

Conforme al Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de mayo de 2026, dictado en virtud de la autorización de la Lei n.º 9-A/2026, el comprador que no es residente fiscal en Portugal paga el IMT a un tipo fijo del 7,5 % sobre un inmueble urbano, o una unidad dentro de él, destinado exclusivamente a vivienda, sin exención ni reducción alguna (artículo 17.10 del Código del IMT). En un apartamento de 300.000 €, eso supone 22.500 € de IMT, más 2.400 € de impuesto del timbre. Los compradores residentes en un territorio incluido en la lista portuguesa de regímenes fiscales privilegiados siguen sujetos al tipo más alto del 10 %.

El mismo artículo recoge tres situaciones en las que el tipo fijo no se aplica o la diferencia puede recuperarse:

• el comprador fue residente fiscal en Portugal en algún momento anterior;
• el comprador pasa a ser residente fiscal en Portugal dentro de los dos años siguientes a la compra;
• la vivienda se arrienda a una renta moderada dentro de los seis meses siguientes a la compra y se mantiene arrendada durante al menos 36 meses, consecutivos o no, dentro de los cinco primeros años.

En el segundo y el tercer caso, usted paga primero el tipo fijo y después solicita a la Administración tributaria que anule la diferencia entre el 7,5 % y los tipos normales; la solicitud debe presentarse dentro de los seis meses siguientes a adquirir la residencia o a firmar el contrato de arrendamiento (artículo 17.11 y 17.12). En el caso de las parejas, las instrucciones de la Administración tributaria (Ofício Circulado 40131/2026) aplican el tipo fijo a los cónyuges casados en régimen de comunidad de bienes solo si ambos son no residentes que nunca fueron residentes, y los copropietarios tributan individualmente.

¿Qué ocurre después de la escritura?

La formalización de la compra no pone fin al papeleo. En las semanas siguientes a la escritura, asegúrese de que:

• La transmisión queda inscrita: la inscripción es obligatoria y debe solicitarse dentro de los dos meses siguientes a la escritura (artículo 8-C del Código del Registro Predial); la obligación suele recaer en el notario o en la otra entidad que autorizó la escritura, pero pida la Certidão Permanente actualizada en la que usted figure como titular;
• El registro fiscal está a su nombre: la Caderneta Predial debe mostrarle como titular, y así las notificaciones del IMI le llegarán a través del Portal das Finanças;
• La comunidad de propietarios le conoce: pida a la administración del edificio las últimas cuentas y actas de las juntas; su parte en las obras del edificio se decide en las juntas de propietarios;
• Los suministros y los datos de contacto están actualizados: cambie a su nombre el agua, la electricidad y el gas y mantenga al día su domicilio fiscal y sus datos de notificación, para no perder un plazo mientras vive en el extranjero.

¿Qué errores cometen con más frecuencia los compradores extranjeros?

• Pagar una reserva o una señal antes de que se hayan hecho las comprobaciones registrales, de licencias y de deudas;
• Fiarse de documentos entregados por el vendedor o el agente en lugar de pedir certificados recientes;
• Comprar una propiedad cuya distribución no coincide con su licencia;
• Suponer que la nacionalidad determina el impuesto: para el IMT lo que cuenta es la residencia fiscal;
• Comprar para obtener la residencia sin saber que la propiedad ya no da acceso a la golden visa;
• Presupuestar el precio y los impuestos de transmisión, pero no el IMI anual, los gastos de comunidad ni el seguro.

¿Comprar una propiedad puede darme la residencia en Portugal?

Ya no a través de la golden visa. Desde que la Lei n.º 56/2023 (el paquete "Mais Habitação") entró en vigor el 7 de octubre de 2023, no se admiten nuevas solicitudes del permiso de residencia por inversión basado en la compra de inmuebles o en la transferencia de capital, y las vías de inversión restantes no pueden destinarse, directa ni indirectamente, a inmuebles (artículo 42 de esa ley). Los permisos concedidos con anterioridad pueden seguir renovándose. Ser propietario de una vivienda todavía puede ayudar en otras vías (por ejemplo, como prueba de alojamiento), pero comprar una vivienda no otorga por sí solo la residencia. Si la residencia es el motivo por el que compra, confirme las condiciones vigentes con AIMA o con un abogado antes de comprometerse con una propiedad.

Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales

Las normas, tasas y umbrales cambian. Confirma todo lo de esta guía en la fuente oficial antes de actuar.

• Portal das Finançasagencia tributaria
• AIMAautoridad de inmigración
• Ordem dos Advogadoscolegio de abogados — verifica un abogado

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